Due Diligence - bei Immobilieninvestitionen

Minimieren Sie das wirtschaftliche Risiko bei einer Immobilieninvestition mit einer „Due Diligence“ vom Immobilienfachmann und bautechnischen Gutachter

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Was ist Due Diligence Immobilien?

Der Begriff stammt ursprünglich aus den USA und hier aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht und wird häufig als «DD» abgekürzt. Bei Immobilien bedeutet das eine Stärken-Schwächen-Analyse sowie eine Auswertung der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts.

Ist Due Diligence Pflicht?

Es gibt keine normierte Verpflichtung zur Durchführung einer Due Diligence.

Wie funktioniert eine Due Diligence?

Unternehmen überprüfen mittels Due-Diligence-Check die Qualität eines Übernahmekandidaten oder eines Kaufobjektes. Die Prüfung erfolgt auf Basis einer systematischen Analyse mit Bewertung von Stärken und Schwächen und dient der Absicherung des Kaufs sowie der Einschätzung der Risiken.

Was wird bei einer Due Diligence geprüft?

Due Diligence (aus dem Englischen frei übersetzt: "mit gebührender Sorgfalt") ist ein Prüfprozess bei dem Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition aufgezeigt werden.

Wer darf eine Due Diligence durchführen?

Aufgrund der Komplexität der Anforderungen ist es ratsam, zur Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung geschultes Personal bzw. externe Berater (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, technische Gutachter, Unternehmensberater) hinzuzuziehen.

Wie lange dauert eine Due Diligence?

Die Due Diligence nimmt einen Zeitraum von etwa 1 bis 6 Monaten (je nach Objektgröße, kleinere Objekte auch kurzfristiger) in Anspruch und ist meist in verschiedene Phasen gegliedert, um den Informationsaufwand im Falle einer negativen Beurteilung zu reduzieren. So beginnt sie mit einer Grobanalyse und geht bei positiver Beurteilung in die Feinanalyse über.

Was kommt nach der Due Diligence?

Vertragsverhandlungen nach Abschluss der Due Diligence. Wenn die Due Diligence abgeschlossen ist, werden die Vertragsverhandlungen zwischen dem Käufer und dem Immobilienverkäufer auf dieser neuen Informationsbasis geführt bzw. fortgeführt.

Wer zahlt Due Diligence?

Die Prüfung wird vom Käufer bezahlt. Er entscheidet, welche Fachleute prüfen, wie intensiv geprüft wird und welche Risiken er ohne Prüfung eingeht, bzw. welche Gewährleistungen er vom Verkäufer fordert.

Die Due-Diligence-Prüfung

Unter Due Diligence versteht man die „gebotene Sorgfalt“, mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird. Der Begriff stammt ursprünglich aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht der Vereinigten Staaten. Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilien beinhalten eine systematische Stärken-Schwächen-Analyse des gewünschten Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind zum Beispiel strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, finanzielle und rechtliche Risiken oder Umweltlasten. Due-Diligence-Prüfungen können umfangreich und mitunter sehr kompliziert sein, da die wirtschaftlichen, rechtlichen, finanziellen, steuerlichen, technischen und umweltrelevanten Eigenschaften der Immobilie beurteilt werden müssen.

Die Due-Diligence-Prüfung und Dealbreaker

Gezielt wird in Due-Diligence-Prüfungen nach sogenannten Dealbreakern gesucht, also nach Sachverhalten, die den Prüfer vom Kauf des Vertragsobjektes abraten lassen. Ein Dealbreaker wäre zum Beispiel das Vorkommen von Altlasten beim Grundstückskauf. So erkannte Risiken können entweder zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.

Quelle: Immobilien Scout GmbH

Eine sorgfältige Ankaufsprüfung ist ein komplexer Vorgang, denn alleine die Beschaffung der vielen notwendigen Informationen erfordert viel Know-how.


 

Die verschiedenen Analysebereiche der Due Diligence-Prüfung:

• Financial-Due-Diligence-Prüfung: Immobilienbewertung, Risikobetrachtung
• Legal-Due-Diligence-Prüfung: Grundbuchdaten, Mietverträge, Mietsicherheiten, Versicherungsverhältnisse, sonstige Verträge
• Tax-Due-Diligence-Prüfung: Steuerliche Verhältnisse werden aufgenommen, um steuerliche Risiken zu erkennen (z.B. gewerblicher Handel oder bei Share-Deals)
• Technical-Due-Diligence-Prüfung: Technischer Zustand des Objekts, notwendige Ausgaben für die Instandhaltung, Betriebsabläufe und Standort-Qualität
• Environmental-Due-Diligence-Prüfung: Altlasten im Boden oder im Gebäude, Fragen und Auflagen des Umweltschutzes, gesundheitlich bedenkliche Materialien

Checkliste Ankaufsprüfung – Worauf man achten sollten

Informationen zur Erstbewertung vorhanden?

• Exposé
• Grundrisse
• Lageplan
• Baubeschreibung
• Mieterliste

Informationen aus der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

• Protokolle der Versammlungen
• Eigentümerverhältnisse
• Wirtschaftspläne
• Instandhaltungsrücklagen

Wirtschaftlichkeit des Objekts

• Kaufpreise
• Grundstückspreise
• Spitzenmieten
• Durchschnittsmieten
• PKW-Situation
• Leerstand in der Umgebung

Standortfaktoren

• Bevölkerungsstruktur
• Bevölkerungsentwicklung
• Migrationstrends
• Wirtschaftsentwicklung
• Wirtschaftsstruktur
• Verkehrsanbindung
• Infrastruktur

Grundbuch & Baulasten

• Grundbuchauszüge
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Verträge & Vereinbarungen

• Teilungserklärungen
• Nachbaransprüche
• Nutzungsrechte Dritter
• Versicherungen
• Hausverwaltung
• Strom- und Wasserversorgung
• Abfallentsorgung