Baugutachter & Bausachverständige für München und das weitere Umland Telefon 089 / 20 70 42 780
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Baugutachter protokollieren Mängel an Ihrer Baustelle und helfen bei der Problemlösung
Bei Komplikationen beim eigenen Hausbau ist es oft ratsam, die Hilfe eines Baugutachters in Anspruch zu nehmen. Plötzlich auftretende Schwierigkeiten mit dem Bauunternehmen oder Mängel direkt auf der Baustelle führen häufig dazu, dass der Traum vom Eigenheim viel Sorge bereitet. Baugutachter stellen Mängel mithilfe eines Gutachtens fest und protokollieren unter anderem Wasserschäden, Schimmelbefall oder statische Mängel. Nach einer Problemanalyse steht Ihnen der fachliche Rat des Gutachters vor Gericht oder gegenüber Ihrer Versicherung zur Seite, damit die Probleme zu Ihrer Zufriedenheit gelöst werden können. Bei Rechtsstreitigkeiten entscheidet der Gutachter, inwiefern Ihnen die Kosten und Mittel zurückerstattet werden, und leistet Hilfestellung, um weitere Schäden und Kosten gering zu halten. Fühlen Sie sich nicht überfordert bei der Erfüllung Ihrer Wünsche: Ziehen Sie einen Baugutachter zurate und starten Sie sorgenfrei in Ihre Zukunft. #gutachtermallorca, #gutachterpalma, #baugutachtermallorca, #baugutachterpalma, #immobiliengutachtermallorca, #immobiliengutachterpalma
 
 
 
 
>>> Um eine fachgerechte Ausführung zu gewährleisten und Ärger im Nachgang zu vermeiden, empfehlen wir eine baubegleitende Überwachung! #gutachtermallorca, #gutachterpalma, #baugutachtermallorca, #baugutachterpalma, #immobiliengutachtermallorca, #immobiliengutachterpalma
 
 
 
Wenn Sie eine Finca oder eine andere Immobilie auf Mallorca kaufen wollen, lassen Sie sich die "Cedula“ (Bewohnbarkeitsbescheinigung) vorzeigen, hat der Verkäufer keine Bewohnbarkeitsbescheinigung, ist das Objekt eventuell illegal…
 
 
 
 
Bausachverständige Mallorca: Bewertung der Bauleistungen des Bauträgers
Haben Sie einen Bauträger mit dem Bau Ihres Neubaus als Schlüsselfertigbau beauftragt, haben Sie auf den ersten Blick wenig mit dem Hausbau zu tun. Der Bauträger erwartet Vertrauen und bebaut selbstständig Ihr Grundstück. Manch ein Bauträger schließt seinen Bauherrn sogar komplett aus. Vor dem Hintergrund, dass in letzter Instanz der Bauherr für das Geschehen auf der Baustelle verantwortlich ist und haftet, wird deutlich, dass so viel Eigenständigkeit des Bauträgers nicht sein darf. Ein unabhängiger Sachverständiger dient als Fremdüberwachung und trägt maßgeblich durch Aufdecken und gezielte Beanstandung von Baumängeln zu Qualitätssicherung bei.
 
 
 
Immobilienkauf: Genaues Hinschauen lohnt sich!
Ein Blick hinter die Fassaden Ihrer Traumimmobilie vor Abschluss eines Kaufvertrages erspart Ihnen später eventuell böse Überraschungen.
Auch in Spanien werden Immobilien nach dem Recht „gekauft wie gesehen“ erworben, sodass erkennbare, aber nicht rechtzeitig beanstandete Mängel zu Lasten des Käufers gehen. Anhand einer sorgfältigen Prüfung durch fachlich kompetente Gutachter können auch Mängel erkannt werden, welche nicht jedem Laien auf den ersten Blick auffallen.
Obwohl heutzutage die Baustandards auch in Spanien auch höher sind, birgt der Immobilienkauf nicht nur bei gebrauchten Immobilien, sondern gerade auch bei Neubauten oftmals ungeahnte Risiken für den Käufer. Renovierungsbedürftige Immobilien sollten Sie prinzipiell nur kaufen, wenn Sie eine schriftliche Einschätzung eines Gutachters vorliegen haben, denn gerade die Renovierungs- und Modernisierungskosten werden fast immer unterschätzt.


 

Was Sie bei einer Abnahme unbedingt beachten sollten:
Bei einer Baumaßnahme hat die sog. Abnahme weitreichende rechtliche Folgen. Die Abnahme ist immer dann relevant, wenn das Werkvertragsrecht anwendbar ist. Das ist dann der Fall, wenn ein Unternehmer (Auftragnehmer) einen bestimmten „Erfolg" schuldet, also sich vertraglich z.B. als Bauunternehmer/Generalunternehmer oder als Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen.  Der Auftraggeber (z.B. ein Bauherr, der eine noch zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus kauft oder einen Umbau an seiner Immobilie vornimmt) muss nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erklären, ob er die Leistung „als im wesentlichen vertragsgemäß" (also frei von wesentlichen Mängeln) annimmt. Dabei ist jedoch große Vorsicht geboten, da die Abnahme folgende Wirkungen hat: Zunächst wird der Werklohn fällig. Zudem beginnt die Verjährung wegen möglicher Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, also Mängelbeseitigung; Minderung des Werklohns; Schadens- bzw. Aufwendungsersatz; evtl. Rücktritt vom Vertrag) und es findet - wenn Mängelansprüche nicht vorbehalten wurden, s.u. - eine sog. Beweislastumkehr statt. Besonders wichtig ist, dass sich der Auftraggeber Ansprüche wegen Mängeln vorbehält, also zumindest die vorhandenen Mängel schriftlich vermerkt. Ansonsten kann er später Ansprüche wegen Mängeln nicht mehr geltend machen, es droht also ein kompletter Rechtsverlust. Dies gilt jedenfalls für solche Mängel, die bei Abnahme „erkennbar" waren. Da die Erkennbarkeit nicht immer eindeutig ist, sollte unbedingt bei der Abnahme ein Sachverständiger hinzugezogen werden.
 
 
 
Bautechnische Beweissicherung
Die bautechnische Beweissicherung gem. DIN 4123 beinhaltet die sachverständige Erfassung und Dokumentation des baulichen Zustands von Gebäuden, Ingenieurbauwerken, Verkehrsanlagen, Bauwerken sonstiger Art, sowie Straßen und Freiflächen, soweit sie sich im Einflussbereich einer Baumaßnahme befinden. Die Dokumentation dient dazu, den Bauzustand der Nachbarbauwerke vor Beginn einer Baumaßnahme sachverständig zu sichern. Im Fall des Entstehens baubedingter Neuschäden an der Nachbarbebauung kann mit Hilfe dieser Schadensdokumentation klar zwischen vor Baubeginn bereits vorhandenen Altschäden und ggf. baubedingt entstehenden Neuschäden unterschieden werden. Die Beweissicherung schützt den Bauherrn und die ausführende Bauunternehmung nachhaltig und gerichtsverwertbar vor überzogenen Schadenersatzforderungen geschädigter Anlieger. Gleichzeitig erlaubt die Dokumentation aber auch dem ggf. geschädigten Anlieger, Schadenersatzansprüche bzw. die Sanierung tatsächlich entstandener Schäden problemfrei geltend machen zu können.
 
 
 
Bewertung der Bauleistungen des Bauträgers
Haben Sie einen Bauträger mit dem Bau Ihres Neubaus als Schlüsselfertigbau beauftragt, haben Sie auf den ersten Blick wenig mit dem Hausbau zu tun. Der Bauträger erwartet Vertrauen und bebaut selbstständig Ihr Grundstück. Manch ein Bauträger schließt seinen Bauherrn sogar komplett aus. Vor dem Hintergrund, dass in letzter Instanz der Bauherr für das Geschehen auf der Baustelle verantwortlich ist und haftet, wird deutlich, dass so viel Eigenständigkeit des Bauträgers nicht sein darf. Ein unabhängiger Sachverständiger dient als Fremdüberwachung und trägt maßgeblich durch Aufdecken und gezielte Beanstandung von Baumängeln zu Qualitätssicherung bei.

 

Beweissicherung: Dokumentierung des Bauzustandes und von Baumängeln
Beweissicherungen dokumentieren einen bestimmten Bauzustand. Beweissicherungen werden häufig vor Neubaumaßnahmen notwendig, bei denen Auswirkungen auf andere Gebäude nicht auszuschließen sind, oder aber, wenn Schadensansprüche von Nachbarn befürchtet werden.Beweissicherungen kommen aber auch dann zur Anwendung, wenn Handwerkern gekündigt wurde und Ersatzmaßnahmen zügig begonnen werden sollen, oder auch, wenn Architekten einen bestimmten Bauten- oder Planungsstand dokumentieren müssen. Der Zweck einer Begutachtung im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens liegt darin, den gegenwärtigen Zustand eines Bauteils oder eines Schadens / Mangels in der Form feststellen zu lassen, daß dieses Gutachten als gerichtliches Beweismittel dienen kann.
 
Demgegenüber ist das Parteigutachten zur außergerichtlichen Beweissicherung kein gerichtliches Beweismittel und kann nicht als Entscheidungsgrundlage dienen. Im Rechtsstreit kann der Parteigutachter lediglich als sachverständiger Zeuge über die Richtigkeit seiner gutachterlichen Feststellungen aussagen. Seine Aussage unterliegt der Bewertung wie jede Zeugenaussage.
 
 
 
Sie planen einen Immobilienkauf - oder möchten Ihr eigenes Haus bauen?
Sicherlich haben Sie bisher auf Ihrem Weg schon viel gesehen, gehört oder versprochen bekommen. Heutzutage werden die Anforderungen bei der Erstellung von Häusern immer komplizierter, sodass besonders dabei Mängel entstehen. Oft entstehen gravierende Mängel am Haus durch Folgearbeiten oder Unwissen über die Konsequenzen. Es ist wichtig die Arbeiten zu beobachten und auf Änderungen von Normen oder Techniken aufmerksam zu machen. Gerne stehe ich Ihnen als qualifizierter und geprüfter Sachverständiger für Bauschäden / Bausanierung zur Verfügung, damit Mängel rechtzeitig erkannt und böse Überraschungen vermieden werden können.

 

Beweissicherung durch einen Baugutachter / Bausachverständige
Bei Bauvorhaben wird der Bestand der angrenzenden Gebäude in einem Beweissicherungsgutachten im Einzelnen dokumentiert. Auch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung dient ein Beweissicherungsgutachten als Grundlage für Abrechnung
 
 
 
 
Was bei einer Bauabnahmne beachtet werden sollte
Bei einer Baumaßnahme hat die sog. Abnahme weitreichende rechtliche Folgen. Die Abnahme ist immer dann relevant, wenn das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anwendbar ist. Das ist dann der Fall, wenn ein Unternehmer (Auftragnehmer) einen bestimmten „Erfolg" schuldet, also sich vertraglich z.B. als Bauunternehmer/Generalunternehmer oder als Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen. Der Auftraggeber (z.B. ein Bauherr, der eine noch zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus kauft oder einen Umbau an seiner Immobilie vornimmt) muss nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erklären, ob er die Leistung „als im wesentlichen vertragsgemäß" (also frei von wesentlichen Mängeln) annimmt. Dabei ist jedoch große Vorsicht geboten, da die Abnahme folgende Wirkungen hat: Zunächst wird der Werklohn fällig. Zudem beginnt die Verjährung wegen möglicher Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, also Mängelbeseitigung; Minderung des Werklohns; Schadens- bzw. Aufwendungsersatz; evtl. Rücktritt vom Vertrag) und es findet - wenn Mängelansprüche nicht vorbehalten wurden, s.u. - eine sog. Beweislastumkehr statt.
Für die Abnahme sieht das Gesetz keine bestimmte Form vor. Es ist aber aus Beweisgründen stets zu empfehlen, ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte folgende Punkte enthalten:
• Nennung der Anwesenden
• Genaue Bezeichnung des (Bau-)Vertrages
• Abnahmeerklärung des Auftraggebers
• Ggf.: Auflistung der noch vorhandenen Mängel und der noch zu erledigenden Restarbeiten sowie Fristsetzungen und Angaben zu der Höhe von Einbehalten
• Ggf.: Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe
• Ggf.: Abweichende Erklärungen des Auftragnehmers zu den Vorbehalten und zu den Mängeln
• Ort, Datum und Unterschriften

Besonders wichtig ist, dass sich der Auftraggeber Ansprüche wegen Mängeln vorbehält, also zumindest die vorhandenen Mängel schriftlich vermerkt. Ansonsten kann er später Ansprüche wegen Mängeln nicht mehr geltend machen, es droht also ein kompletter Rechtsverlust. Dies gilt jedenfalls nach § 640 Abs. 2 BGB für solche Mängel, die bei Abnahme „erkennbar" waren. Da die Erkennbarkeit nicht immer eindeutig ist, sollte unbedingt bei der Abnahme ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Ist in dem Vertrag ein sog. Vertragsstrafe vereinbart worden (z.B. für den Fall, dass die Bezugsfertigkeit des Bauobjekts zu einem bestimmten Datum versprochen wurde), muss auch ein Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll geschrieben werden, dass sich der Auftragnehmer die Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehält. Wenn noch wesentliche Mängel vorhanden sind, kann der Auftraggeber die Abnahme auch verweigern. Liegen jedoch nur unwesentliche Mängel vor, hat der Auftraggeber einen (auch gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf Abnahme, vor allem um die Fälligkeit seines (Werk-)Lohns zu erreichen. Da die Grenze zwischen „wesentlichen" und „unwesentlichen" Mängel schwer zu ziehen ist, sollte unbedingt ein Rechtsanwalt sowie evtl. zusätzlich ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um diese Abgrenzungsfrage zu klären. 
 
 
Baugutachter protokollieren Mängel an Ihrer Baustelle und helfen bei der Problemlösung
Bei Komplikationen beim eigenen Hausbau ist es oft ratsam, die Hilfe eines Baugutachters in Anspruch zu nehmen. Plötzlich auftretende Schwierigkeiten mit dem Bauunternehmen oder Mängel direkt auf der Baustelle führen häufig dazu, dass der Traum vom Eigenheim viel Sorge bereitet. Baugutachter stellen Mängel mithilfe eines Gutachtens fest und protokollieren unter anderem Wasserschäden, Schimmelbefall oder statische Mängel. Nach einer Problemanalyse steht Ihnen der fachliche Rat des Gutachters vor Gericht oder gegenüber Ihrer Versicherung zur Seite, damit die Probleme zu Ihrer Zufriedenheit gelöst werden können. Bei Rechtsstreitigkeiten entscheidet der Gutachter, inwiefern Ihnen die Kosten und Mittel zurückerstattet werden, und leistet Hilfestellung, um weitere Schäden und Kosten gering zu halten. Fühlen Sie sich nicht überfordert bei der Erfüllung Ihrer Wünsche: Ziehen Sie einen Baugutachter zurate und starten Sie sorgenfrei in Ihre Zukunft.
 
 
Unsere Dienstleistungen u.a. für Sie, als Sachverständige bzw. Baugutachter
Gutachten und gutachterliche Beratungen für:
• Privatpersonen
• Hausverwaltungen
• Bauherren
• Bauträger / Investoren
• Makler
• Versicherungen / Banken
 
 
 
 
 
 
Ein Immobilienkauf ist eine erhebliche Investition und sollte gründlich vorbereitet werden. Vor dem Kauf sollten Sie den Bauzustand des Objekts eingehend prüfen. Fotos können lügen – manchmal entpuppt sich die Traumvilla aus dem Prospekt als baufällige Ruine. Zur Begutachtung nimmt man sich am besten einen neutralen Experten, d.h. einen Sachverständigen zur Hilfe! Wir beraten Sie zu möglichen Dienstleistungen gern unverbindlich und kostenlos!  Telefon Zentrale: +49 (0)89 / 20 70 42 780
 
 
1. Der Kaufpreis ist für den Zustand der Immobilie zu hoch angesetzt

2. Der Kaufpreis ist die Lage der Immobilie zu hoch angesetzt

3. Die Gesamtkosten zum Immobilienerwerb werden falsch eingeschätzt: Im Ausland sind die Kauf- und Finanzierungskosten häufig viel höher als in Deutschland. Makler, Steuern, Notar und Grundbucheintragung können den Erwerb kräftig verteuern. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in Spanien je nach Ort sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises – doppelt so viel wie in Deutschland.

4. Die Kosten für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten werden falsch kalkuliert

5. Die Immobilie hat versteckte Mängel und Bauschäden

6. Die Immobilie hat Feuchtigkeitsschäden und / oder Schimmel (keine Seltenheit auf Mallorca)

7. Der mittel- und langfristige Renovierungs- und Sanierungsbedarf wird nicht berücksichtigt

8. Die Immobilie ist vielleicht illegal errichtet (dies muss von einem Anwalt geprüft werden)

9. In Spanien kommt es immer noch vor, dass Grundstücke verkauft werden, die nicht bebaut werden dürfen (muss von einem Anwalt geprüft werden). Bei Baugrundstücken ist auch darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen.

10. Auch im sonnigen Süden darf man den Winter nicht vergessen. Wer seinen mediterranen Besitz auch in den kühlen Monaten nutzen will, braucht eine Heizung!

11. Allgemeiner Hinweis zu Immobilienmakler auf Mallorca: Jeder kann von heute auf morgen diesen Beruf in Spanien bzw. auf Mallorca ausüben, im Prinzip reichen Visitenkarten und eine Website. Während in Deutschland zumindest eine Gewerbeerlaubnis notwendig ist. Theoretisch kann der Makler im Maklervertrag mit dem Verkäufer für alles bevollmächtigt werden, von der Vollmacht zu verbindlichen Preisverhandlungen bis hin zum Recht, Anzahlungen entgegenzunehmen. Nur bei einem ausgesprochenen Vertrauensverhältnis mit einem langjährig tätigen Makler sind solche Vollmachten empfehlenswert bzw. Anzahlungen an den Makler sollten nur auf einem Treuhandkonto deponiert werden!

12. Spanische Steuernummer: Ohne eine N.I.E. („Número de Identificación de Extranjero, Identifikation für Ausländer“) geht fast nichts in Spanien. Sie wird für alle wesentlichen Rechtsgeschäfte (Mietvertrag, Immobilienkauf, Autokauf, Abschluss von Versicherungs- und Bankverträgen) benötigt. Eine N.I.E. kann bei örtlichen Ausländerbehörden sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden.

13. Spanisches Bankkonto: Die Finanzwelt mag von Bitcoins oder Blockchain fasziniert sein. In Spanien aber wird wie schon bei den Großvätern der Kaufpreis für eine Immobilie üblicherweise immer noch per bestätigtem Bankscheck entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung notwendig, die spätestens eine Woche vor dem Notartermin eingerichtet sein sollte, um am Tage der Beurkundung einen Scheck (cheque, talón) über den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten abholen zu können. Für die Kontoeröffnung brauchen Sie natürlich eine N.I.E.

14. Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) oder durch einen „frischen“ Grundbuchauszug nachweisen. Hierzu gehört auch die Katasterreferenz (referencia catastral).

15. Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich, dass das ins Auge gefasste Objekt auch tatsächlich das Richtige ist!

16. Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

17. Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für einen Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Rechtsbeistand (Rechtsanwalt) hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

18. Quittungen der letzten zwei Jahre über die Zahlung von Steuern, Gebühren und Beiträgen und der Verträge mit Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Strom) sowie Nachweise über die letzten Zahlungen an diese Unternehmen verlangt werden. Wenn diese Zahlungen nämlich nicht geleistet worden sind, haftet dafür die Immobilie - praktisch also ihr gegenwärtiger Eigentümer.

19. Quittungen über die Zahlung der Grundsteuer (IBI) der letzten fünf Jahre durch den Verkäufer vorlegen lassen.

20. Bei Erwerb eines Neubaus zusätzlich vorlegen lassen: Fertigstellungserklärung des Architekten, abgestempelt von der Architektenkammer, Bauabnahmebescheinigung der Gemeindeverwaltung, Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad), Bescheinigung über die ordnungsgemäße Installation der Elektro- und Gaseinrichtung

Die Ausführungen auf dieser Seite sind lediglich Tipps & Hinweise und stellen keine verbindliche Rechtsberatung dar!
 
 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


 
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