Wir stellen wir Ihnen hier eine mögliche Variante des Baucontrollings vor, welche nach Wunsch erweitert und verändert werden kann. Die Gutachterleistung „begleitendes Baucontrolling“ besteht aus empfohlenen bzw. aus mindestens 6 Ortsterminen, welche zu relevanten Zeitpunkten während der Bauphase bis zur Endabnahme stattfinden.

Leistungsbeispiel einer baubegleitenden Qualitätskontrolle:

Leistungen bei jedem Termin:

• Ortstermin inkl. An- und Abfahrt
• Besichtigung der jeweils ausgeführten Bauleistungen durch einen Bausachverständigen
• Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den einschlägigen Vorschriften
• Bauausführung zu den verschiedenen Leistungsphasen auf eventuelle Mängel und die fachgerechte Ausführung prüfen
• Fotodokumentation und Aufnahme der eventuell vorhandenen Bau- und Ausführungsmängel
• Erstellen eines schriftlichen Mängelprotokolls bei den Ortsterminen. Sollten Mängelpunkte strittig sein, können wir diese Mängelpunkte durch ein entsprechendes Gutachten dokumentieren und nachweisen.

Gegenstand des empfohlenen Baucontrollings bei den Ortsterminen:

1. Termin: Abnahme Kellerwandaußenabdichtung und Begutachtung der sonstigen Leistungen, welche bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.

2. Termin: Nach Rohbaufertigstellung inkl. Dach, Fenstereinbau und nach Fertigstellung der Rohinstallationsarbeiten Elektro, Heizung und Sanitär (Wichtig: Termin muss vor den Innenputzarbeiten stattfinden!

3. Termin: Nach Einbau der Bodendämmung und Fußbodenheizung oder der Dämmung unter den Estrich, wenn keine Fußbodenheizung ausgeführt wird, d.h. vor dem Estricheinbau. Begutachtung der sonstigen Leistungen, welche bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.

4. Termin: Nach Einbau der Dachdämmung inkl. Dampfbremsfolie und Begutachtung der sonstigen Leistungen, welche bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.

5. Termin: Nach Ausführung der Abdichtung in den Bädern und Begutachtung der sonstigen Leistungen, welche bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.

6. Termin: Begleitung bei der Endabnahme mit dem Bauunternehmer / Bauträger: Die gesamten erbrachten Bauleistungen auf ihren Zustand und auf eventuelle Ausführungs- und Baumängel prüfen, Gesprächsführung bei der Abnahme mit den Vertretern der Baufirma...

Sollten für die Baubegleitung mehrere oder auch weniger Zwischentermine gewünscht und / oder notwendig sein, so ergibt sich dies während der Bauzeit und kann jeweils von Ihnen individuell entschieden werden.

Begutachtet und auf Mängel überprüft werden bei den Terminen und der Endabnahme u.a.:

• Rohbauarbeiten inkl. Abdichtungsarbeiten

• Alle technischen Anlagen und Installationen im und am Wohnhaus: Elektro, Heizung, Sanitär

• Innenputz und Arbeiten an der Außenfassade

• Einbau Fußbodenheizung und Estrich

• Dachkonstruktion und Dachflächen

• Dachdämmung und Dampfbremsfolie

• Fenster- und Türenarbeiten

• Fliesenarbeiten inkl. Abdichtung

• Bodenbelagsarbeiten

• Malerarbeiten

• alle Wand- und Deckenflächen im Innenbereich

• und alle sonstigen Bauteile und erbrachten Bauleistungen am Objekt

Hinweise zum Termin Bauendabnahme:

Bei einer Baumaßnahme hat die sog. Abnahme weitreichende rechtliche Folgen. Die Abnahme ist immer dann relevant, wenn das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anwendbar ist. Das ist dann der Fall, wenn ein Unternehmer (Auftragnehmer) einen bestimmten „Erfolg" schuldet, also sich vertraglich z.B. als Bauunternehmer/Generalunternehmer oder als Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten.

Der Auftraggeber (z.B. ein Bauherr, der eine noch zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus kauft oder einen Umbau an seiner Immobilie vornimmt) muss nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erklären, ob er die Leistung „als im wesentlichen vertragsgemäß" (also frei von wesentlichen Mängeln) annimmt. Dabei ist jedoch große Vorsicht geboten, da die Abnahme folgende Wirkungen hat: Zunächst wird der Werklohn fällig. Zudem beginnt die Verjährung wegen möglicher Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, also Mängelbeseitigung; Minderung des Werklohns; Schadens- bzw. Aufwendungsersatz; evtl. Rücktritt vom Vertrag) und es findet - wenn Mängelansprüche nicht vorbehalten wurden, s.u. - eine sog. Beweislastumkehr statt.

Für die Abnahme sieht das Gesetz keine bestimmte Form vor. Es ist aber aus Beweisgründen stets zu empfehlen, ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte folgende Punkte enthalten:

- Nennung der Anwesenden

- Genaue Bezeichnung des (Bau-)Vertrages

- Abnahmeerklärung des Auftraggebers

- Ggf.: Auflistung der noch vorhandenen Mängel und der noch zu erledigenden

- Restarbeiten sowie Fristsetzungen und Angaben zu der Höhe von Einbehalten

- Ggf.: Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe

- Ggf.: Abweichende Erklärungen des Auftragnehmers zu den Vorbehalten und zu

  den Mängeln

- Ort, Datum und Unterschriften

Besonders wichtig ist, dass sich der Auftraggeber Ansprüche wegen Mängeln vorbehält, also zumindest die vorhandenen Mängel schriftlich vermerkt. Ansonsten kann er später Ansprüche wegen Mängeln nicht mehr geltend machen, es droht also ein kompletter Rechtsverlust. Dies gilt jedenfalls nach § 640 Abs. 2 BGB für solche Mängel, die bei Abnahme „erkennbar" waren. Da die Erkennbarkeit nicht immer eindeutig ist, sollte bei der Abnahme ein Sachverständiger hinzugezogen werden.