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Aktuelles - NEWS

 

Instandhaltungsverpflichtung für Eigentümer

In einem Grundsatzbeschluss stellte der Bundesgerichtshof fest, dass eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist, Feuchtigkeitsschäden im Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, wenn dadurch die Nutzung des Teileigentums an dem Gebäude beeinträchtigt wird. In dem zugrunde liegenden Fall ging es darum, ob die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in an einer im Souterrain gelegenen Decke der Geschäftsräume verpflichtet ist. Eine Übertragung der Sanierungslast auf den Eigentümer des Teileigentums ist nur dann möglich, wenn die Teilungserklärung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums geändert wird. Solange dies nicht der Fall ist, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, dieses in einem solchen Zustand zu halten, dass das Eigentum von Teileigentümern nicht gefährdet ist.  Das oberste deutsche Zivilgericht machte dabei auch deutlich, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Sanierungspflicht hat, wenn die Gebäudesubstanz gefährdet ist. - Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 203/17

 

 

 

Bautechnische Beweissicherung

Die bautechnische Beweissicherung gem. DIN 4123 beinhaltet die sachverständige Erfassung und Dokumentation des baulichen Zustands von Gebäuden, Ingenieurbauwerken, Verkehrsanlagen, Bauwerken sonstiger Art, sowie Straßen und Freiflächen, soweit sie sich im Einflussbereich einer Baumaßnahme befinden. Die Dokumentation dient dazu, den Bauzustand der Nachbarbauwerke vor Beginn einer Baumaßnahme sachverständig zu sichern. Im Fall des Entstehens baubedingter Neuschäden an der Nachbarbebauung kann mit Hilfe dieser Schadensdokumentation klar zwischen vor Baubeginn bereits vorhandenen Altschäden und ggf. baubedingt entstehenden Neuschäden unterschieden werden. Die Beweissicherung schützt den Bauherrn und die ausführende Bauunternehmung nachhaltig und gerichtsverwertbar vor überzogenen Schadenersatzforderungen geschädigter Anlieger. Gleichzeitig erlaubt die Dokumentation aber auch dem ggf. geschädigten Anlieger, Schadenersatzansprüche bzw. die Sanierung tatsächlich entstandener Schäden problemfrei geltend machen zu können.

 

 

 

Neue Datenschutzgrundverordnung bringt weitreichende Neuerungen

Mit der am 25.05.2018 in Kraft tretenden Datenschutzgrundverordnung (DGSVO) gelten weitreichende Neuerungen für Unternehmen. Zentral dabei ist, dass die Bestimmungen des Datenschutzes nunmehr EU-weit gelten. Von diesen Regelungen ist auch die Schweiz und andere EFTA-Staaten unmittelbar betroffen, da hier dieselben Anforderungen gelten wie innerhalb der EU. Da weiterhin nationale Ergänzungen möglich sind, sind deutsche Unternehmer auch in Zukunft verpflichtet, einen unternehmenseigenen Datenschutzbeauftragten zu bestellen.Die wichtigste Neuerung wird sein: Bei der Erhebung und Verarbeitung aller Daten gilt die Zweckbindung. Der Zweck der Datenerhebung ist vorher festzulegen und den beteiligten Parteien zu kommunizieren. Damit sind Quernutzungen grundsätzlich nicht mehr möglich. Nur wenn ein unmittelbarer Zusammenhang mit dem Zweck der Datenerhebung besteht, kann eine Zweckerweiterung vorgenommen werden. So können beispielsweise Informationen, die in einem engen Zusammenhang mit dem ursprünglichen Vertrag stehen weiterhin versandt werden, jedoch keine Neuproduktinformationen oder eine Weitergabe von Informationen an Partnerorganisationen.

Stärkung der Rechte von Nutzern: Künftig sollen Nutzer leichteren Zugang zu ihren Daten haben, die über sie gespeichert sind. Bislang war es so, dass jeder Auskunft über seine gespeicherten Daten verlangen konnte. Diese Regelung wurde nunmehr auch europarechtlich übernommen und gilt für Unionsbürger, unabhängig davon, wo sie ihren Aufenthaltsort haben. Zusätzlich hat der Nutzer aber das Recht, die Informationen in einer klaren und leicht verständlichen Sprache zu erhalten. Es empfiehlt sich deshalb bereits bei der Speicherung darauf zu achten, dass die Information so einfach wie möglich dargestellt wird. Nur so können aufwendige Formen der Nachbearbeitung vermieden werden. Kritisch wird es jedoch, wenn Daten „gehackt“ wurden und ein Dritter sich unzulässiger Weise Zugang zu den Datenspeichern verschafft hat. Der Anbieter von Daten muss den Nutzer mit Inkrafttreten der Datenschutzgrundordnung ausführlich über entsprechende Vorkommnisse informieren. Damit soll es dem Nutzer noch früher möglich sein, Maßnahmen zu seinem Schutz einzuleiten.

Wem gehören die Daten?: Personenbezogene Daten gehören dem Nutzer, nicht dem mit der Datenverarbeitung befassten Internetdienst. Dass diesem Grundsatz nicht immer Rechnung getragen wird, weiß jeder, der schon einmal versucht hat, Daten von einem Internetportal in ein anderes zu übertragen. Mit der neuen DSGVO wird der Nutzer nun das Recht haben, Daten von einem Internetanbieter zum anderen mitzunehmen. Einhergehend mit diesem Grundsatz wird das Recht auf Vergessen ausgeweitet. Künftig wird es also für den Einzelnen leichter werden, einmal über ihn veröffentlichte Informationen löschen zu lassen. Nicht der Anbieter der Daten entscheidet hier, sondern der Nutzer. Allerdings muss dieser auch weiterhin jeden einzelnen Datenanbieter auffordern seine Daten zu löschen. Hier wird es sich erst mit der Zeit herausstellen, wie dieses Recht auf einfache Weise umgesetzt werden kann. Dies betrifft insbesondere die Zugangsmöglichkeiten, denn die Big Player wie Facebook oder Google waren bereits bislang kaum für Nutzeranfragen erreichbar. Die Anbieter von Internetpräsenzen werden daher umso mehr gefordert sein, leichte Zugangsmöglichkeiten zu schaffen und so dem Recht auf Vergessen Rechnung zu tragen. Bislang konnten sich die großen Anbieter vor dem Zugriff europäischer Behörden weitgehend schützen. Ihr Sitz waren die USA und eine Klage daher nur dort auch wirklich erfolgreich. Diese US-Firmen müssen sich fortan an die europäischen Vorgaben im Datenschutz halten, wollen sie ihre Dienste auch auf dem europäischen Markt anbieten. Das bislang immer vorgebrachte Argument, man sei nur an die US-amerikanischen Vorgaben gebunden, gilt dann nicht mehr.

Einwilligung in Datenverarbeitung erst ab 16: Kinder und Jugendliche nutzen das Internet viel und gerne. Bislang war das in den meisten Ländern kein Problem, da man seine Einwilligung in die Verarbeitung der personenbezogenen Daten bei Vorliegen der erforderlichen Einsichtsfähigkeit bereits mit 13 Jahren geben konnte. Das soll sich nun ändern: Nach DSGVO steigt das Mindestalter für die Abgabe einer rechtswirksamen Einwilligung in die Verarbeitung personenbezogener Daten auf 16. Damit wird den Jugendlichen die Anmeldung bei Internetdiensten wie Facebook und Instagram künftig deutlich erschwert. Kritiker gehen davon aus, dass sich die Jugendlichen dann ohne Zustimmung der Eltern – und damit rechtswidrig – anmelden. Datenschutz-Grundverordnung DSGVO: www.dsgvo-gesetz.de/

 

 

 

Immobilienpreise steigen weiter, aber langsamer

Die Immobilienpreise in Deutschland sind vielerorts bereits sehr hoch. Nach Ansicht von Experten dürften sie im kommenden Jahr weiter steigen - allerdings langsamer als bisher. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland. Dieser Trend dürfte sich nach Ansicht von Experten auch 2018 fortsetzen, aber an Dynamik verlieren. "Die Preise dürften weiter steigen, aber weniger stark als in den Vorjahren", sagt Reiner Braun, Vorstand beim Analysehaus Empirica. Der stärkere Neubau dämpfe den Auftrieb, auch wenn das Ziel für Hunderttausende neue Wohnungen bundesweit erneut verfehlt worden sei. Denn erstmals seit 2008 zeichnet sich in Deutschland ein Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnungen ab. Trotz hoher Nachfrage nach Wohnraum wurden in den ersten zehn Monaten des laufenden Jahres 7,3 Prozent oder 22.400 Genehmigungen weniger erteilt als im Vorjahreszeitraum, teilte das Statistische Bundesamt Mitte Dezember mit. Demnach wurde der Bau von insgesamt 286.300 Wohnungen und Häusern genehmigt. "Gegen den allgemeinen Trend nahmen die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu", erklärten die Statistiker zur Bilanz bis Ende Oktober. Mit rund 140.700 Wohnungen wurde hier der höchste Wert für diesen Zeitraum seit zwei Jahrzehnten erreicht. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gab es dagegen mit 5,1 und 1,5 Prozent weniger Bauzusagen. In den vergangenen Jahren habe es viele Sondereffekte gegeben, die den seit 2007 laufenden Anstieg der Immobilienpreise verlängert hätten, etwa die Niedrigzinsen und die starke Zuwanderung von Flüchtlingen 2015. Nun fehle es an zusätzlichen Impulsen für den Zyklus, der ohnehin schon länger andauere als üblich, sagte Braun. Auch der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) ist zurückhaltend. "Die Preise sind vielerorts schon sehr hoch" sagt Präsident Andreas Mattner. Die Immobilienpreise dürften daher im Schnitt zunächst stabil bleiben. Die Rahmenbedingungen seien aber robust, eine Trendwende erwartet der ZIA daher nicht. "Die Wirtschaft brummt, die Zinsen dürften absehbar niedrig bleiben, und es ist viel Geld im Markt", sagte Mattner. Vor allem die Großstädte blieben beliebt. "Der Trend zum Wohnen in den Innenstädten ist ungebrochen."

 

 

 

Immobilienkauf im Ausland: Genaues Hinschauen lohnt sich!

Ein Blick hinter die Fassaden Ihrer Traumimmobilie vor Abschluss eines Kaufvertrages erspart Ihnen später eventuell böse Überraschungen. Auch in Italien, Spanien, usw. werden Immobilien nach dem Recht „gekauft wie gesehen“ erworben, sodass erkennbare, aber nicht rechtzeitig beanstandete Mängel zu Lasten des Käufers gehen. Anhand einer sorgfältigen Prüfung durch fachlich kompetente Gutachter können auch Mängel erkannt werden, welche nicht jedem Laien auf den ersten Blick auffallen. Obwohl heutzutage die Baustandards auch in Italien, Spanien, usw. auch höher sind, birgt der Immobilienkauf nicht nur bei gebrauchten Immobilien, sondern gerade auch bei Neubauten oftmals ungeahnte Risiken für den Käufer. Renovierungsbedürftige Immobilien sollten Sie prinzipiell nur kaufen, wenn Sie eine schriftliche Einschätzung eines Gutachters vorliegen haben, denn gerade die Renovierungs- und Modernisierungskosten werden fast immer unterschätzt.

 

 

Nur Übergabe von renoviertem Wohnraum verpflichtet Mieter zu Schönheitsreparaturen

(Pressemitteilung Bundesverband)

Oft gibt es Probleme bei der Wohnungsübergabe, wenn Vermieter andere Auffassungen über das Renovierungsniveau haben als der Mieter. Aber auch in laufenden Verhältnissen kann es zu Auseinandersetzungen kommen - nämlich dann, wenn es um so genannte Schönheitsreparaturen geht. Dazu ist ein Mieter unter Umständen verpflichtet, wenn er eine komplett renovierte Wohnung übernommen hat und der Vermieter sicherstellen will, dass der Standard auch gehalten wird. Aber was bedeutet ""Renoviert übernommen"? Das Berliner Landgericht hat in einem aktuellen Urteil vom 9. Februar 2016 entschieden, dass eine vom Vermieter übergebene Vergütung zum Zweck der Renovierung nicht gleichbedeutend ist mit der Übergabe einer komplett renovierten Wohnung, zumal wenn es sich nur um eine geringfügige Vergütung in Höhe von 200 Euro handelt. Für den AJT-Partner Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Mietrecht in Neuss steht der Fall dafür, dass sich gesunder Menschenverstand auch vor Gericht durchsetzt: "Kein Vermieter kann davon ausgehen, dass 200 Euro ausreichen, um eine Wohnung komplett zu renovieren, daher hat er auch keinen Anspruch darauf, dass sein Mieter Schönheitsreparaturen ausführt!" Außerdem: "Natürlich kann sich der Vermieter beim Auszug auch nicht darauf berufen, eine renovierte Wohnung übergeben zu haben!" Im vorliegenden Fall war der Mieter über einen Formularvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden. "Nicht wirksam übertragbar" urteilten die Berliner Richter und wiesen die Klage des Vermieters ab.  Der Status "renoviert" impliziere einen hohen Standard und stelle sicher, dass keine Spuren vom Vormieter mehr sichtbar sind. 200 Euro seien hier nicht angemessen, um diesen Zustand herstellen zu können. Schulte-Bromby: "Der Vermieter hätte klare Vereinbarungen treffen müssen und eine angemessene Zahlung leisten müssen, um seinen Mieter zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichten zu können!"

 

 

 

Rückerstattung von Schenkungssteuer bei Immobilienübertrag

(Pressemitteilung Bundesverband)

Immer mehr Menschen müssen sich für den Fall absichern, im Alter pflegebedürftig zu sein. Die Übertragung von Immobilien ist dabei eine immer beliebter werdende Methode. Älter werdende Menschen sichern sich damit einen gesicherten Lebensabend, während der Beschenkte an eine werthaltige Immobilie gelangt. Zunächst muss der Beschenkte jedoch die volle Schenkungssteuer an den Fiskus abführen. Denn ob der Pflegefall – die bedingte Last auf der Immobilie – tatsächlich eintritt, kann zum Zeitpunkt der Schenkung niemand sagen. Ebenso ist der Umfang der Pflegeverpflichtung nicht klar, sondern nur im Vertrag für den Fall der Fälle festgelegt. Erst bei Eintritt des Pflegefalls konkretisiert sich die Pflegeleistung, mit der der Beschenkte den Schenker umsorgen muss. Der Beschenkte hat dann einen Rückerstattungsanspruch gegenüber dem Fiskus bis zur Höhe der Pflegeleistung. Vorsicht ist hier geboten, welche Kosten angesetzt werden, denn grundsätzlich geltend die Pflegesätze für die gesetzliche Pflegeversicherung. Ein frei vereinbarter Satz muss sich daran zumindest orientieren.

 

 

 

VPB rät zur Schlussbegehung vor Ende der Gewährleistungsfrist

(Pressemitteilung Verbands Privater Bauherren (VPB))

BERLIN. Garantie gibt es nicht nur auf Schuhe oder Autos, sondern auch auf Häuser. Und zwar in der Regel fünf Jahre lang. Nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) vergessen allerdings die meisten Bauherren diese Frist, sobald sie in ihr Familienheim eingezogen sind. Erst gravierende Mängel erinnern sie unsanft an ihre Rechte. Bleiben die aber aus, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. "Das kommt manchen Hausbesitzer teuer zu stehen", weiß VPB-Präsident Thomas Penningh, "denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen."
Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Veralgungen und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind. Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.
Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung - werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt. Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer auf seinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.
Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren - fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen. Fordert er nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.
Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. "Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden", erläutert Thomas Penningh. "Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage." Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.
"Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren", mahnt Thomas Penningh. "Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen. Mit dieser Schlussbegehung endet dann rein rechtlich betrachtet auch erst der Hausbau."

Tipp:
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern als eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden.

 

 

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) – geht in die zweite Stufe!

Seit dem 1. Februar 2017 gilt die zweite Stufe des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes (VSBG). Mit dem VSBG wurde europaweit das Ziel verfolgt, Streitigkeiten aus dem Waren- und Dienstleistungshandel, schnell, außergerichtlich und günstig abzuwickeln. Die Teilnahme ist für den Unternehmer und für den Verbraucher freiwillig. Was viele Unternehmer bisher nicht wissen, dass nun eine nationale Umsetzung (zweite Stufe) erfolgt ist. Anders als bisher muss nun explizit angegeben werden, ob man am Schlichtungsverfahren teilnimmt oder nicht, ebenso ist die Schlichtungsstelle mit Adresse und Webseite zu nennen. Wer also eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet, hat den Verbraucher leicht zugänglich (z.B. im Impressum oder den AGB) davon in Kenntnis zu setzen, inwieweit er bereit oder verpflichtet ist, an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Ferner hat der Unternehmer auf die Verbraucherschlichtungsstelle hinzuweisen, wenn er sich zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle verpflichtet hat oder, wenn er zur Teilnahme vom Gesetzgeber her verpflichtet ist.

 

 

 

„Symptomrechtsprechung“: Räumlich beschränkte Mängelrüge erfasst stets das gesamte Bauwerk

Kommt es bei Bauwerken zu Mangelerscheinungen, genügt es für eine Mangelrüge nach der „Symptomtheorie“ des BGH regelmäßig, die Symptome der Mangelerscheinung genau zu bezeichnen. Der BGH hat hierzu nun klargestellt, dass auch eine räumlich auf abgrenzbare Teilbereiche beschränkte Mängelrüge stets das gesamte Bauwerk erfasst. Hintergrund: Ursprüngliche Rüge bezog sich nur auf Weiße Wanne: In dem zugrundeliegenden Sachverhalt rügte der Auftraggeber zu unverjährter Zeit die Undichtigkeit der Weißen Wanne (nur) in Bezug auf einen klar umrissenen Teilbereich der Tiefgaragen und Aufzugsschächte. In den späteren Prozess eingebrachte Ansprüche aufgrund weiterer mangelhafter Dehn- und Arbeitsfugen im sonstigen Bereich des Kellers außerhalb des in der Mängelrüge näher bezeichneten Bereichs der Weißen Wanne lehnte die Vorinstanz mit Blick auf eine fehlende Mängelrüge ab und verwies auf eine Verjährung der entsprechenden Gewährleistungsansprüche. Beschluss des BGH v. 24.08.2016, Az. VII ZR 41/14: Verstoß gegen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs: „Zu Unrecht“ befand der BGH und erkannte einen Verstoß der Vorinstanz gegen den Anspruch auf die Gewährung rechtlichen Gehörs, da das OLG aufgrund fälschlicherweise angenommener Verjährung entscheidungserhebliches Parteivorbringen nicht zur Kenntnis genommen habe. Die räumlich beschränkte Mängelrüge habe sämtliche Undichtigkeiten der Weißen Wanne erfasst. In seiner Entscheidung hebt der BGH klarstellend hervor, dass eine bauleistungsbezogene Mängelrüge stets alle Ursachen für den Mangel erfasst, selbst wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen aufgetreten sind und sich die Mangelrüge deshalb nur auf einen Teilbereich des Bauwerks beschränkte.

 

 

Was bei einer Bauabnahmne beachtet werden sollte

Bei einer Baumaßnahme hat die sog. Abnahme weitreichende rechtliche Folgen. Die Abnahme ist immer dann relevant, wenn das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anwendbar ist. Das ist dann der Fall, wenn ein Unternehmer (Auftragnehmer) einen bestimmten „Erfolg" schuldet, also sich vertraglich z.B. als Bauunternehmer/Generalunternehmer oder als Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen. Der Auftraggeber (z.B. ein Bauherr, der eine noch zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus kauft oder einen Umbau an seiner Immobilie vornimmt) muss nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erklären, ob er die Leistung „als im wesentlichen vertragsgemäß" (also frei von wesentlichen Mängeln) annimmt. Dabei ist jedoch große Vorsicht geboten, da die Abnahme folgende Wirkungen hat:

Zunächst wird der Werklohn fällig. Zudem beginnt die Verjährung wegen möglicher Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, also Mängelbeseitigung; Minderung des Werklohns; Schadens- bzw. Aufwendungsersatz; evtl. Rücktritt vom Vertrag) und es findet - wenn Mängelansprüche nicht vorbehalten wurden, s.u. - eine sog. Beweislastumkehr statt.

Für die Abnahme sieht das Gesetz keine bestimmte Form vor. Es ist aber aus Beweisgründen stets zu empfehlen, ein schriftliches Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte folgende Punkte enthalten:

  • Nennung der Anwesenden
  • Genaue Bezeichnung des (Bau-)Vertrages
  • Abnahmeerklärung des Auftraggebers
  • Ggf.: Auflistung der noch vorhandenen Mängel und der noch zu erledigenden Restarbeiten sowie Fristsetzungen und Angaben zu der Höhe von Einbehalten
  • Ggf.: Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe
  • Ggf.: Abweichende Erklärungen des Auftragnehmers zu den Vorbehalten und zu den Mängeln
  • Ort, Datum und Unterschriften

Besonders wichtig ist, dass sich der Auftraggeber Ansprüche wegen Mängeln vorbehält, also zumindest die vorhandenen Mängel schriftlich vermerkt. Ansonsten kann er später Ansprüche wegen Mängeln nicht mehr geltend machen, es droht also ein kompletter Rechtsverlust. Dies gilt jedenfalls nach § 640 Abs. 2 BGB für solche Mängel, die bei Abnahme „erkennbar" waren. Da die Erkennbarkeit nicht immer eindeutig ist, sollte unbedingt bei der Abnahme ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Ist in dem Vertrag ein sog. Vertragsstrafe vereinbart worden (z.B. für den Fall, dass die Bezugsfertigkeit des Bauobjekts zu einem bestimmten Datum versprochen wurde), muss auch ein Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll geschrieben werden, dass sich der Auftragnehmer die Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehält.

Wenn noch wesentliche Mängel vorhanden sind, kann der Auftraggeber die Abnahme auch verweigern. Liegen jedoch nur unwesentliche Mängel vor, hat der Auftraggeber einen (auch gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf Abnahme, vor allem um die Fälligkeit seines (Werk-)Lohns zu erreichen. Da die Grenze zwischen „wesentlichen" und „unwesentlichen" Mängel schwer zu ziehen ist, sollte unbedingt ein Rechtsanwalt sowie evtl. zusätzlich ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um diese Abgrenzungsfrage zu klären. Denn bei einer unberechtigten Abnahmeverweigerung kann der Auftragnehmer eine Frist zur Abnahme setzen. Verstreicht diese, dann treten die Folgen der Abnahme auch ohne Erklärung bzw. einen Abnahmetermin ein (vgl. § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB, sog. Abnahmefiktion) - es liegt dann kein Abnahmeprotokoll vor und der Auftraggeber hat erhebliche Beweisschwierigkeiten. Somit ist also bei der Abnahme von Baumaßnahmen größte Vorsicht geboten. Dies gilt vor allem dann, wenn der Auftragnehmer (Bauherr) zum ersten Mal bauten lässt.

 

 

 

Sie planen einen Immobilienkauf - oder möchten Ihr eigenes Haus bauen?

Sicherlich haben Sie bisher auf Ihrem Weg schon viel gesehen, gehört oder versprochen bekommen. Heutzutage werden die Anforderungen bei der Erstellung von Häusern immer komplizierter, sodass besonders dabei Mängel entstehen. Oft entstehen gravierende Mängel am Haus durch Folgearbeiten oder Unwissen über die Konsequenzen. Es ist wichtig die Arbeiten zu beobachten und auf Änderungen von Normen oder Techniken aufmerksam zu machen. Gerne stehe ich Ihnen als qualifizierter und geprüfter Sachverständiger für Bauschäden / Bausanierung zur Verfügung, damit Mängel rechtzeitig erkannt und böse Überraschungen vermieden werden können.

 

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Baugutachter & Bausachverständige für München und Umgebung: Bewertung der Bauleistungen des Bauträgers
Haben Sie einen Bauträger mit dem Bau Ihres Neubaus als Schlüsselfertigbau beauftragt, haben Sie auf den ersten Blick wenig mit dem Hausbau zu tun. Der Bauträger erwartet Vertrauen und bebaut selbstständig Ihr Grundstück. Manch ein Bauträger schließt seinen Bauherrn sogar komplett aus. Vor dem Hintergrund, dass in letzter Instanz der Bauherr für das Geschehen auf der Baustelle verantwortlich ist und haftet, wird deutlich, dass so viel Eigenständigkeit des Bauträgers nicht sein darf. Ein unabhängiger Sachverständiger dient als Fremdüberwachung und trägt maßgeblich durch Aufdecken und gezielte Beanstandung von Baumängeln zu Qualitätssicherung bei.

 

 

 

Baugutachter protokollieren Mängel an Ihrer Baustelle und helfen bei der Problemlösung

Bei Komplikationen beim eigenen Hausbau ist es oft ratsam, die Hilfe eines Baugutachters in Anspruch zu nehmen. Plötzlich auftretende Schwierigkeiten mit dem Bauunternehmen oder Mängel direkt auf der Baustelle führen häufig dazu, dass der Traum vom Eigenheim viel Sorge bereitet. Baugutachter stellen Mängel mithilfe eines Gutachtens fest und protokollieren unter anderem Wasserschäden, Schimmelbefall oder statische Mängel. Nach einer Problemanalyse steht Ihnen der fachliche Rat des Gutachters vor Gericht oder gegenüber Ihrer Versicherung zur Seite, damit die Probleme zu Ihrer Zufriedenheit gelöst werden können. Bei Rechtsstreitigkeiten entscheidet der Gutachter, inwiefern Ihnen die Kosten und Mittel zurückerstattet werden, und leistet Hilfestellung, um weitere Schäden und Kosten gering zu halten. Fühlen Sie sich nicht überfordert bei der Erfüllung Ihrer Wünsche: Ziehen Sie einen Baugutachter zurate und starten Sie sorgenfrei in Ihre Zukunft.

 

 

 

 

Beweissicherung durch einen Baugutachter / Bausachverständige München

Bei Bauvorhaben wird der Bestand der angrenzenden Gebäude in einem Beweissicherungsgutachten im Einzelnen dokumentiert. Auch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung dient ein Beweissicherungsgutachten als Grundlage für Abrechnung und weitere Maßnahmen.

 

 

Unsere Dienstleistungen u.a. für Sie, als Sachverständige bzw. Baugutachter: 

Gutachten und gutachterliche Beratungen für:

  • Privatpersonen
  • Hausverwaltungen
  • Bauherren
  • Gerichte
  • Bauträger / Investoren
  • Makler
  • Versicherungen / Banken

Verschiedene Formen der Gutachten:

  • mündliche Beratungen
  • Beratung mit kurzer gutachterlicher Stellungnahme
  • ausführliche Gutachten
  • Schadensfeststellungen und Beweissicherungen
  • Schiedsgutachten

 

 

Baugutachter - Bausachverständige München:
Sachverständige bzw. Baugutachter werden immer häufiger im Zusammenhang mit Auseinandersetzungen zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern oder zur Schadensermittlung benötigt. In jedem Fall aber geht es darum, Entscheidungsgrundlagen zu schaffen.  Dabei unterstützen Sachverständige lediglich den Entscheidungsprozess und wirken nicht an der eigentlichen Entscheidung mit. Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gern unverbindlich!

 

 

 

Baugutachter - Bausachverständige München und Umgebung: Mindestvergütung HOAI

Die von der HOAI mit umfasste gesetzliche Mindestvergütung darf nur in absoluten Ausnahmefällen unterschritten werden. Sollten Sie also beabsichtigen, Pauschalpreise für Planungsleistungen mit einem Architekten weit unter der gesetzlichen Mindestvergütung zu vereinbaren, sind Schwierigkeiten vorprogrammiert. Sie müssen dann damit rechnen, dass sich der Architekt spätestens bei Stellung der Schlussrechnung nicht mehr an diesen, mit Ihnen ursprünglich vereinbarten Pauschalpreis gebunden fühlen muss beziehungsweise darf. Letztendlich müssen Sie den Preis zahlen, der in der HOAI als gesetzliche Mindestvergütung für die erbrachten Leistungen vorgesehen ist. Darüber sollten Sie sich im Vorfeld klar sein.

 

 

 

Baugutachter & Bausachverständige in München und Umgebung: Wir erstellen Sachverständigengutachten für Wohn- und Gewerbeobjekte u.a. bei:

  • Bauschäden und Baumängeln Neu- und Altbau
  • Feuchtigkeitsschäden
  • Versicherungsschäden
  • Elementarschäden
  • usw.

Fragen Sie bitte unverbindlich bei uns an, wir beraten Sie gern!

 

 

 

Baugutachter / Bausachverständige in München und Umgebung - Hauskaufberatung:

Die Freude ist groß, das Haus bereits besichtigt: Ein neues Eigenheim scheint dem Käufer immer geräumig und gemütlich. Doch was ist, wenn der Blick auf einen kleinen Riss in der Decke oder eine Welle in der Tapete fällt? Woran erkennt man, welche Schönheitsfehler wirklich gefährlich oder teuer sind? Baumängel jeder Art lassen sich am besten mit der Hilfe eines kompetenten Baugutachters erkennen und beurteilen. Der Spezialist zeichnet sich nämlich durch die sogenannte besondere Sachkunde aus, welche über Jahre hinweg in Studium und Beruf erworben wird. Als Baumängel definieren sich dabei alle Schäden, welche die Beschaffenheit des Objektes vom gewünschten Sollzustand zu einem mangelbehafteten Ist-Zustand hin verändern. Das Gebäude muss seinen Sinn und Zweck anstandslos und ohne größere Fehler erfüllen. Dazu gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch mit dem § 633 Absatz 2 sogar eine sehr eindeutige Regelung. Wird der Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) aufgesetzt, muss das Objekt zusätzlich den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, also modern und gut ausgestattet sein.

 

 

 

Sie haben Bau- oder Versicherungsschäden und/oder Baumängel?

Ein von Ihnen beauftragtes Unternehmen hat Arbeiten möglicherweise nicht korrekt ausgeführt? Sie sind Handwerker und es werden Rechnungen wegen angeblichen Mängeln zurückgehalten? Es gibt viele Situationen in denen es zu Streitigkeiten kommen kann. Hier hilft Ihnen im Vorfeld, oder auch im Ernstfall eines Gerichtsverfahrens, ein Gutachten eines Sachverständigen.

 

 

 

Baugutachten durch einen Bausachverständige in München und Umgebung, hier sind Sie richtig!

Baumängel und Bauschäden bei Alt- und Neubauten sind oft Anlass großer Unzufriedenheit. Nach den Erfahrungen unserer Baugutachter sind es meist die kleinen - für den Laien unscheinbaren - Bauschäden, welche sich im Laufe der Zeit zu kostenintensiven Sanierungsfällen auswachen - oft sind Feuchtigkeit und Schimmel die Folge.  Die Grundlage für eine Bewertung und eine spätere Sanierung ist das fundierte Baugutachten durch einen Baugutachter.

 

Unsere Leistungen - Wir können die Ursache für Bauschäden oft nach der ersten Ortsbesichtigung benennen. Dabei überprüfen unsere Bausachverständige die Bauqualität unter anderem auf:

▫ Baumängeln und Bauschäden

▫ Rissbildung und Setzungserscheinungen

▫ Optische Mängel an Bodenbelag, Wandoberflächen und Decken

▫ Beweissicherung

 

Unsere Partner und Kunden sind u.a. Bauherren, Privatpersonen, Hausverwaltungen, Immobilienbesitzer, die Versicherungswirtschaft und Sachverständigenorganisationen.

 

 

 

Empfehlung aus Gutachtersicht: Keine Bauabnahme ohne unabhängige Qualitätskontrolle

Manche Bauherren sind verzweifelt: bereits kurz nach dem Einzug in die eignen vier Wände wird der Keller feucht und der Schimmel zieht sich langsam durchs gesamte Haus. Die Baufirma lehnt eine Behebung der Mängel ab, mit dem Hinweis, dass die Bauabnahme mängelfrei erfolgt ist. „So ein Horrorszenario lässt sich vermeiden, wenn man sich über die juristische Bedeutung der Bauabnahme im Klaren ist und ein paar Dinge beachtet“, versichern gestandene Baurechtsexperten. Vor dem Einzug ins Eigenheim müssen Bauherren manche Hürde nehmen. Eine davon ist die Bauabnahme. Jemand ohne Kenntnisse im Baurecht kann nicht wissen, was sich hinter an sich harmlosen Formulierung  „Mit der Bauabnahme übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung und der Bauherr erkennt die Leistung als vertragsgerecht an.“ verbirgt.

 

 

 

Wir erstellen als Sachverständige und Gutachter im Bauwesen u.a. bei:
 • Bauschäden und Baumängeln
 • Neu- und Altbau
 • Feuchtigkeitsschäden
 • Versicherung- und Elementarschäden
 • etc.

 

Wir beraten Sie gern unverbindlich, rufen Sie uns bitte an oder senden Sie uns eine Email mit Ihrem Anliegen!

 

 

 

 
Beweissicherungsgutachten München und Umgebung 

• Beweissicherungsgutachten vor Baubeginn
• Zwischen- und Nachbegehung während und nach Abschluss der Bauphase
• Beweissicherungsgutachten zum Bauzustand bei vorzeitigen Vertragsbeendigungen
• Dokumentation von erbrachten Leistungen

 

 

 

 

 

Baugutachter / Bausachverständiger München und Umgebung

Neben der objektiven Dokumentation bietet der Baugutachter vor allem durch die fundierte Ursachenausfindung die Möglichkeit zur dauerhaften Mängel- und Schadensbeseitigung.
 

- Gutachten zu Schäden an Gebäuden in München und Umland 

- Versicherungsgutachten

- Gerichtsgutachten

 

 

 

 

Bauleitung - Baubetreuung durch einen Bausachverständigen im Großraum München und Umland:

Schon während der Bauphase ist eine professionelle Betreuung durch einen Baugutachter vorteilhaft: Dadurch können Baumängel schon in der Erstellungsphase erkannt werden. Sind die in der Rechnung gestellten Leistungen des Bauunternehmens tatsächlich erbracht? Entsprechen die erbrachten Bauleistungen auch den vereinbarten und zugesicherten Leistungen?

 

 

Nachfolgend ein Auszug des gutachterlichen Leistungsspektrums:
• Erstellung von Mängellisten / Gutachten
• Bautenstandsdokumentation
• Qualitätskontrolle der Bauausführung
• Verifizierung des Leistungsstands nach Zahlungsplan
• VOB-konforme Abrechnung 
• Mängelbewertung, Kostenschätzung für Nachbesserungskosten
• Beweissicherung vor Ersatzvornahmen
• Mitwirken bei der Abnahme 

• Nachkontrolle der Mängelbeseitigung

 

 

 

 

 

 

Unser Einzugs- und Tätigkeitsgebiet:

München, Augsburg, Ingolstadt, Landshut, Mallersdorf-Pfaffenberg, Neuburg, Königsmoos, Schrobenhausen, Geisenfeld, Wolnzach, Elsendorf, Mainburg, Ergolding, Altdorf, Essenbach, Kröning, Dingolfing, Gersthofen, Neusäß, Friedberg, Stadtbergen, Augsburg-Inningen, Augsburg-Göggingen, Aichach, Erdweg, Pfaffenhofen, Moosburg, Erding, Vilsbiburg, Taufkirchen, Gangkofen, Neumarkt-St.Veit, Bobingen, Königsbrunn, Kissing, Mering, Olching, Maisach, Fürstenfeldbruck, Gilching, Dachau, Karlsfeld, Unterschleißheim, Oberschleißheim, Neufahrn, Garching, Gröbenzell, Puchheim, Germering, Planegg, Gräfelfing, Ismaning, Unterföhring, Aschheim, Feldkirchen, Haar, Neubiberg, Unterhaching, Markt Schwaben, Vaterstetten, Zorneding, Kirchseeon, Ebersberg, Grafing, Dorfen, Wasserburg, Waldkraiburg, Mühldorf, Töging, Garching, Kaufering, Landsberg, Herrsching, Diessen, Starnberg, Tutzing, Gauting, Pullach, Taufkirchen, Grünwald, Oberhaching, Wolfratshausen, Ottobrunn, Hohenbrunn, Holzkirchen, Feldkirchen-Westerham, Bruckmühl, Bad Aibling, Kolbermoor, Stephanskirchen, Prien, Trostberg, Peißenberg, Weilheim, Murnau, Penzberg, Geretsried, Bad Tölz, Lenggries, Miesbach, Hausham, Schliersee, Raubling, Tegernsee, Starnberger See, Chiemsee, Ammersee, usw., usw.

 

 

 

 

 

 

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